Fiscalidad inmobiliaria en los EAU para residentes fiscales franceses
El marco fiscal de Dubai es uno de los argumentos más potentes para los inversores internacionales. Pero el titular del 0% de impuestos merece una lectura atenta desde el lado francés. Aquí va el marco completo y referenciado aplicable a los residentes fiscales franceses que compran inmuebles en los Emiratos Árabes Unidos.
Aviso: este artículo es una guía de información general. Una situación patrimonial real requiere el asesoramiento de un asesor fiscal cualificado en ambas jurisdicciones.
En los EAU: lo que no paga
Según el UAE Ministry of Finance, PwC Tax Summaries y el portal u.ae:
Impuesto sobre la renta personal: 0%. Sin impuesto sobre rentas de alquiler u otras rentas personales.
Impuesto sobre plusvalías: 0%. Sin impuesto sobre plusvalías en las transmisiones inmobiliarias para particulares, residentes y no residentes por igual.
Impuesto de sucesiones: 0%. No hay impuesto de sucesiones en los EAU.
IVA residencial: zero-rated en la primera venta de un inmueble nuevo (<3 años desde la finalización), exento posteriormente en reventas. El promotor recupera el IVA soportado; el comprador final no lo soporta.
Impuesto de sociedades de los EAU: 9% por encima de AED 375,000 de beneficios, pero no aplicable a particulares que posean inmuebles directamente.
Tasas DLD: 4% del precio de compra, pagado en el registro en el Dubai Land Department. Legalmente 2% comprador + 2% vendedor, en la práctica el comprador asume el 100% (Engel & Volkers, PropertyFinder). A presupuestar como costes de adquisición.
Trustee fee: AED 4,000 + 5% VAT por encima de AED 500k. Title deed fee: aproximadamente AED 580. Costes adicionales pero inevitables.
En Francia: lo que sigue debiendo
Un residente fiscal francés sigue sometido a varias obligaciones sobre su patrimonio mundial, independientemente de la localización de los activos.
Impuesto sobre la fortuna inmobiliaria (IFI)
Un residente fiscal francés cuyo patrimonio inmobiliario neto mundial supere los 1.3 millones de EUR a 1 de enero está sujeto al IFI, calculado sobre el valor de mercado total incluyendo los activos en el extranjero. Una unidad de Eden House The Park entra en la base del IFI igual que un activo en París.
Convenio fiscal Francia-EAU 1989
El convenio bilateral firmado el 19 de julio de 1989 atribuye el derecho a gravar las rentas inmobiliarias al Estado donde se ubica el inmueble (EAU). En la práctica, como los EAU no gravan, las rentas de alquiler no se gravan en los EAU y Francia tampoco aplica el impuesto sobre la renta sobre estas rentas, salvo por la regla de agregación del tipo efectivo. La declaración en Francia sigue siendo obligatoria (formulario 2047 y luego 2042).
Formulario 3916 - cuenta bancaria en AED
Todo residente fiscal francés que mantenga una cuenta bancaria en el extranjero debe declararla anualmente mediante el formulario 3916 adjunto a la declaración de la renta. La falta de declaración conlleva una sanción de 1,500 EUR por cuenta no declarada (10,000 EUR para jurisdicciones no cooperativas, lo que no es el caso de los EAU).
Plusvalía en la reventa
Las plusvalías obtenidas por un residente fiscal francés sobre un inmueble situado fuera de Francia son en principio gravables en Francia. El convenio Francia-EAU 1989, sin embargo, atribuye el derecho a gravar al Estado donde se ubica el inmueble. Como los EAU no gravan las plusvalías, la operación puede cerrarse neta, sujeta a las normas anti-abuso y a la evaluación caso por caso. A validar con un asesor.
Sucesión y donación
El impuesto de sucesiones francés se aplica al patrimonio mundial de un residente fiscal francés fallecido, incluida una unidad de Eden House The Park. La planificación sucesoria (desmembramiento, donación, estructura holding) debe abordarse con antelación.
¿Qué ocurre si cambia de residencia fiscal?
Para los compradores que prevén trasladar su residencia fiscal a los EAU (Golden Visa de 10 años activada a partir de una inversión de AED 2M, es decir, ~EUR 500k), el panorama cambia radicalmente: salida progresiva de la base del IFI y del impuesto sobre la renta francés sobre las rentas de origen EAU, sujeto al cumplimiento de los criterios de residencia fiscal (estancia efectiva, hogar permanente, centro de intereses económicos).
El artículo 4 B del Código General de Impuestos francés y el convenio Francia-EAU de 1989 definen los criterios. La ruptura requiere generalmente una residencia efectiva en los EAU y el cese de los vínculos económicos principales con Francia.
Tres escenarios prácticos
Caso 1 - Inversor francés que permanece en Francia
Compra de un 1BR Eden House The Park a AED 4M (~EUR 1M). Alquiler bruto estimado AED 220-250k al año. Sin IRPF de los EAU, sin IRPF francés sobre estas rentas (convenio de 1989). Pero IFI aplicable si patrimonio inmobiliario mundial >EUR 1.3M. Cuenta en AED a declarar en el formulario 3916.
Caso 2 - Inversor que prevé Golden Visa y traslado
Compra de un 2BR a AED 7.5M, seguida de una transferencia de residencia fiscal a los EAU. Una vez adquirida y reconocida por Francia la residencia fiscal en los EAU: salida del IFI sobre los activos en los EAU, salida del impuesto francés sobre las rentas de origen EAU. Atención a la exit tax francesa sobre las plusvalías latentes (artículo 167 bis CGI).
Caso 3 - Tenencia mediante estructura
SCI o sociedad EAU posible, pero añade complejidad (impuesto de sociedades EAU 9% por encima de AED 375k, convenios fiscales específicos, transparencia fiscal en Francia si SCI). A debatir con un asesor fiscal.
Checklist para el residente fiscal francés
1. Declarar la cuenta bancaria en AED mediante el formulario 3916. 2. Declarar las rentas de alquiler EAU mediante el formulario 2047 (traslado al 2042). 3. Incluir el valor del inmueble Eden House The Park en el cálculo del IFI si el patrimonio inmobiliario mundial >EUR 1.3M. 4. Anticipar el tratamiento sucesorio. 5. Conservar la documentación DLD (title deed, contratos de alquiler).
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