Fiscalité immobilière à Dubai pour un résident fiscal français

La fiscalité Dubai est l''un des arguments les plus puissants pour un investisseur français. Mais l''affirmation 0% d''impôt mérite une lecture attentive côté France. Voici le cadre complet, sourcé, applicable au résident fiscal français qui achète un bien immobilier aux Émirats arabes unis.

Avertissement : cet article est un guide d''information générale. Une situation patrimoniale réelle nécessite l''avis d''un conseil fiscal qualifié dans les deux juridictions.

Côté UAE : ce que vous ne payez pas

Selon le UAE Ministry of Finance, PwC Tax Summaries et le portail u.ae :

Impôt sur le revenu personnel : 0%. Aucun IR sur revenus locatifs ou autres revenus personnels.

Impôt sur les plus-values : 0%. Pas de capital gains tax sur la cession immobilière pour particuliers, résidents comme non-résidents.

Droits de succession : 0%. Pas d''inheritance tax aux UAE.

TVA résidentiel : zero-rated sur la première vente d''un bien neuf (<3 ans depuis l''achèvement), exempté ensuite sur les reventes. Le promoteur récupère sa TVA en amont, l''acheteur final ne la subit pas.

Corporate tax UAE : 9% au-delà d''AED 375,000 de bénéfices, mais non applicable aux particuliers détenant un bien en direct.

DLD fees : 4% du prix d''achat, payés à l''inscription au Dubai Land Department. Légalement 2% acheteur + 2% vendeur, en pratique l''acheteur supporte 100% (Engel & Volkers, PropertyFinder). À budgéter en frais d''acquisition.

Trustee fee : AED 4,000 + 5% VAT au-dessus de AED 500k. Title deed fee : environ AED 580. Frais annexes mais à intégrer dans le calcul net.

Côté France : ce que vous devez quand même

Le résident fiscal français reste soumis à plusieurs obligations sur son patrimoine mondial, indépendamment de la localisation du bien.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Le résident fiscal français dont le patrimoine immobilier net mondial dépasse 1.3 million EUR au 1er janvier est redevable de l''IFI, calculé sur la valeur vénale totale incluant les biens situés à l''étranger. Un bien Eden House The Park entre donc dans l''assiette IFI au même titre qu''un bien parisien.

Convention fiscale France-UAE 1989

La convention bilatérale signée le 19 juillet 1989 entre la France et les Émirats arabes unis attribue le droit d''imposer les revenus immobiliers à l''État de situation du bien (les UAE). En pratique, comme les UAE n''imposent pas, les revenus locatifs ne sont pas taxés en UAE et la France n''applique pas non plus son IR sur ces revenus, sauf à les agréger au taux effectif. Il faut malgré tout les déclarer en France (formulaire 2047 puis report sur la 2042).

Déclaration 3916 - compte bancaire AED

Tout résident fiscal français détenant un compte bancaire à l''étranger doit déclarer ce compte chaque année via le formulaire 3916 joint à la déclaration de revenus. Le défaut de déclaration expose à 1,500 EUR d''amende par compte non déclaré (10,000 EUR si le pays est non coopératif, ce qui n''est pas le cas des UAE).

Plus-value à la revente

La plus-value de cession d''un bien immobilier situé hors de France et réalisée par un résident fiscal français est en principe imposable en France. La convention France-UAE 1989 attribue toutefois le droit d''imposer à l''État de situation. Les UAE n''imposant pas la plus-value, l''opération peut sortir blanche - sous réserve des règles anti-abus et de l''appréciation au cas par cas. À valider avec un conseil.

Succession et donation

Les droits de succession français s''appliquent au patrimoine mondial d''un défunt résident fiscal français, y compris donc un bien Eden House The Park. La planification successorale (démembrement, donation, structure holding) doit être pensée en amont.

Cas où le résident fiscal change

Pour les acheteurs qui prévoient un transfert de résidence fiscale aux UAE (Golden Visa 10 ans déclenché à partir d''AED 2M d''investissement, soit ~500k EUR), la situation change radicalement : sortie progressive de l''assiette IFI et de l''IR français sur les revenus de source UAE, sous réserve du respect des critères de résidence fiscale (séjour effectif, foyer permanent, centre des intérêts économiques).

L''article 4 B du CGI et la convention France-UAE 1989 définissent les critères. La rupture nécessite généralement un séjour effectif aux UAE et la cessation des liens économiques principaux avec la France.

Trois cas pratiques

Cas 1 - Investisseur français qui reste en France

Achat 1BR Eden House The Park à AED 4M (~1M EUR). Loyer brut estimé AED 220-250k par an. Pas d''IR UAE, pas d''IR France sur ces revenus (convention 1989). Mais IFI applicable si patrimoine immobilier mondial >1.3M EUR. Compte AED à déclarer en 3916.

Cas 2 - Investisseur qui prévoit le Golden Visa et déménage

Achat 2BR à AED 7.5M, suivi d''un transfert de résidence fiscale aux UAE. Une fois la résidence fiscale UAE acquise et reconnue côté France : sortie IFI sur le patrimoine UAE, sortie IR sur les revenus UAE. Attention aux exit tax sur les plus-values latentes françaises (article 167 bis du CGI).

Cas 3 - Détention via structure

SCI ou société UAE possible mais ajoute une couche de complexité (corporate tax UAE 9% au-delà d''AED 375k, conventions fiscales spécifiques, transparence fiscale en France si SCI). À discuter avec un conseil fiscal.

Récapitulatif des obligations résident fiscal français

1. Déclarer le compte bancaire AED via formulaire 3916. 2. Déclarer les revenus locatifs UAE via formulaire 2047 (report 2042). 3. Intégrer la valeur du bien Eden House The Park dans le calcul IFI si patrimoine immobilier mondial >1.3M EUR. 4. Anticiper le traitement successoral. 5. Conserver la documentation DLD (title deed, contrats de location).

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