Налогообложение недвижимости ОАЭ для французских налоговых резидентов

Налоговая система Дубая - один из самых сильных аргументов для международных инвесторов. Но заголовок 0% налогов заслуживает внимательного прочтения со стороны Франции. Вот полный, подтверждённый источниками обзор, применимый к французским налоговым резидентам, покупающим недвижимость в Объединённых Арабских Эмиратах.

Дисклеймер: эта статья - общее руководство. Реальная имущественная ситуация требует консультации квалифицированного налогового советника в обеих юрисдикциях.

В ОАЭ: что вы не платите

Согласно UAE Ministry of Finance, PwC Tax Summaries и порталу u.ae:

Подоходный налог с физических лиц: 0%. Нет подоходного налога на арендный или иной личный доход.

Налог на прирост капитала: 0%. Нет налога на прирост капитала при продаже недвижимости для физических лиц, как резидентов, так и нерезидентов.

Налог на наследство: 0%. В ОАЭ нет налога на наследство.

НДС на жильё: zero-rated при первой продаже нового объекта (<3 лет с момента сдачи), освобождён далее при перепродажах. Девелопер возмещает входной НДС; конечный покупатель его не несёт.

Корпоративный налог ОАЭ: 9% сверх AED 375,000 прибыли, но не применяется к физическим лицам, владеющим недвижимостью напрямую.

DLD fees: 4% от цены покупки, оплачиваются при регистрации в Dubai Land Department. Юридически 2% покупатель + 2% продавец, на практике покупатель покрывает 100% (Engel & Volkers, PropertyFinder). Закладывать в стоимость приобретения.

Trustee fee: AED 4,000 + 5% VAT сверх AED 500k. Title deed fee: приблизительно AED 580. Дополнительные, но неизбежные расходы.

Во Франции: что вы всё равно должны

Французский налоговый резидент остаётся подверженным ряду обязательств в отношении своего мирового имущества, независимо от местоположения актива.

Французский налог на состояние (IFI)

Французский налоговый резидент, чистая мировая недвижимость которого превышает EUR 1,3 миллиона на 1 января, обязан уплачивать IFI, рассчитываемый на основе общей рыночной стоимости, включая зарубежные активы. Юнит Eden House The Park входит в базу IFI наравне с парижским активом.

Налоговый договор Франция-ОАЭ 1989

Двустороннее соглашение, подписанное 19 июля 1989 года, передаёт право облагать налогом доходы от недвижимости государству, в котором находится имущество (ОАЭ). На практике, поскольку ОАЭ не облагают налогом, арендный доход не облагается в ОАЭ и Франция также не применяет подоходный налог к этому доходу, за исключением правила агрегации эффективной ставки. Отчётность во Франции всё ещё требуется (форма 2047, затем 2042).

Форма 3916 - банковский счёт в AED

Любой французский налоговый резидент, имеющий иностранный банковский счёт, обязан декларировать его ежегодно с помощью формы 3916, прилагаемой к налоговой декларации. Невыполнение этого требования влечёт штраф EUR 1,500 за каждый незадекларированный счёт (EUR 10,000 для несотрудничающих юрисдикций, к которым ОАЭ не относятся).

Прирост капитала при перепродаже

Прирост капитала, полученный французским налоговым резидентом от недвижимости, расположенной за пределами Франции, в принципе подлежит налогообложению во Франции. Договор Франция-ОАЭ 1989 года, однако, передаёт право налогообложения государству, в котором находится имущество. Поскольку ОАЭ не облагают налогом прирост капитала, сделка может пройти чистой, при условии соблюдения правил против злоупотреблений и индивидуальной оценки. Подтверждать с консультантом.

Наследство и дарение

Французский налог на наследство применяется к мировому имуществу французского налогового резидента, включая юнит Eden House The Park. Планирование наследства (разделение прав, дарение, холдинговая структура) должно быть продумано заранее.

Что если вы меняете налоговое резидентство?

Для покупателей, планирующих перенести налоговое резидентство в ОАЭ (10-летний Golden Visa активируется при инвестиции от AED 2M, т.е. ~EUR 500k), картина меняется кардинально: постепенный выход из базы IFI и из французского подоходного налога на доходы из источников ОАЭ, при условии соответствия критериям налогового резидентства (фактическое пребывание, постоянное жильё, центр экономических интересов).

Статья 4 B Налогового кодекса Франции и договор Франция-ОАЭ 1989 года определяют критерии. Разрыв обычно требует фактического проживания в ОАЭ и прекращения основных экономических связей с Францией.

Три кейс-сценария

Кейс 1 - Французский инвестор, остающийся во Франции

Покупка 1BR Eden House The Park за AED 4M (~EUR 1M). Оценочная валовая аренда AED 220-250k в год. Нет подоходного налога ОАЭ, нет подоходного налога Франции на этот доход (договор 1989). Но IFI применим, если мировая недвижимость >EUR 1,3M. Счёт в AED декларировать по форме 3916.

Кейс 2 - Инвестор, планирующий Golden Visa и переезд

Покупка 2BR за AED 7,5M с последующим переносом налогового резидентства в ОАЭ. После приобретения и признания налогового резидентства ОАЭ Францией: выход из IFI на активах ОАЭ, выход из французского подоходного налога на доходы из источников ОАЭ. Внимание к французскому exit tax на нереализованный прирост капитала (статья 167 bis CGI).

Кейс 3 - Владение через структуру

SCI или компания ОАЭ возможны, но добавляют сложность (корпоративный налог ОАЭ 9% сверх AED 375k, специфические налоговые договоры, французская налоговая прозрачность в случае SCI). Обсуждать с налоговым консультантом.

Чек-лист французского налогового резидента

1. Декларировать банковский счёт в AED по форме 3916. 2. Декларировать арендный доход ОАЭ по форме 2047 (перенос в 2042). 3. Включить стоимость объекта Eden House The Park в расчёт IFI, если мировая недвижимость >EUR 1,3M. 4. Предусмотреть наследственное оформление. 5. Хранить документацию DLD (title deed, договоры аренды).

Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше об Eden House The Park

Наша команда может связать вас с партнёрским налоговым юристом для подтверждения вашего кейса до подписания. Запросите брошюру и звонок через контактную форму.